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2026-Jul-15

以下為文章正文：

巔峰時，曾坐擁200余間核心商鋪、資產估值近800億港元，靠租金收入日入百萬的香港「鋪王」鄧成波，以及他一手搭建的商業帝國，正迎來殘酷性一幕。

近日，據香港高院披露，2022年-2024年間，因債權人三次追討欠款，香港「鋪王」鄧成波指定的接班人、幼子鄧耀升，被正式申請破產。仔細查看案件信息就能發現，將「鋪王」之子推向破產邊緣的這筆債務，竟然只有1599萬港元，這與昔日800億港元的資產估值形成龐大落差。

「鋪王」之子被三度追債

說起來，鄧耀升被申請破產，多少有些讓人意外。要知道，他繼承的是香港「鋪王」鄧成波用半生時間，積攢下來的豪門基業。

然而，就是這樣一個依靠穩定收租的豪門，卻欠下1599萬港元的費用。根據公告，2026年4月9日，鄧耀升累計欠款達1599萬港元，這其中包括租金、管理費，以及差餉（香港俗稱「房產稅」），進而被債權人利盛發展有限公司告上法庭。

法律文書顯示，這一欠款源於鄧耀升在2019年通過旗下公司——嘉福（香港）有限公司，向利盛發展租下位於香港旺角亞皆老街31號的整棟物業，租約期為10年。其中，前五年月租105萬港元，後五年月租為121萬港元。但從2022年開始，鄧耀升便開始拖欠租金及各類費用，累計欠款達到1599萬港元。

也就是在這一年，這位「鋪王」之子開始持續變現家族物業。統計顯示，2022年，鄧耀升共出售26項物業，涵蓋位於荃灣汀蘭居全幢服務式酒店、葵湧永基工業大廈72.53%業權、葵湧永昇工業大廈9成業權，以及位於旺角砵蘭街60號旭逸酒店等，累計回籠資金72億港元-78億港元。

然而，這一系列的變現，並沒有掩蓋鄧耀升的頹勢。由於持續的欠租，利盛發展於2022年和2024年先後兩次向香港法院提起訴訟，分別向鄧耀升追討1074萬港元和525萬港元，兩者合計1599萬港元，但鄧耀升和其旗下公司始終未能履約。

2024年5月，利盛發展再次發出訴訟，除了追討欠款外，還向法庭要求下令交還其整幢旺角物業。由於鄧耀升始終未能執行，最終利盛發展通過這1599萬港元的欠款，將鄧耀升送上破產法庭，成為壓垮「鋪王」之子的最後一根稻草。

根據庭審，鄧耀升一方已提出處置方案，其將以1.73億港元的作價，出售旗下BVI持有的西貢豪宅物業。出售後，鄧耀升將足額償還上述債務。同時，法院還明確規定：9月14日為最後還款日；若9月14日前未能結清欠款，法院將直接在9月21日頒布破產令，將其進入清算流程。

電燈學徒置業

締造一個800億收租帝國

鄧耀升的破產申請案件之所以受到關註，不僅源於市場唏噓，「鋪王」之子竟然還不起這千萬萬的欠款，還在於其父親鄧成波一手締造的800億港元收租帝國。

追溯發現，鄧耀升的父親——鄧成波出身清貧，年輕時只是一名電燈學徒。在學徒生涯中，鄧成波打磨出遠超常人的耐心與觀察力，通過積攢多年的積蓄，在上世紀60年代初，踏入香港地產市場。

在投資過程中，鄧成波精準踩準地產周期，把握時代紅利。通過低買高賣的方式，在期房的投資中掘得第一桶金。此後，鄧成波又摸索出一套獨有的投資邏輯：只買臨街旺鋪、長期持有、低杠桿運營。

靠著穩定租金的獲利，鄧成波在業內也逐漸收獲「鋪王」的稱號。鄧成波認為，之所以始終以「低杠桿收租金」的方式運營，源於從電燈學徒起步的他發現，只要香港街邊的霓虹燈閃爍，商鋪就不會停業；只要商鋪不會停業，租客就永遠有收入，那麼租金也能準時到賬。

基於這樣的簡單邏輯，鄧成波成功避開了多輪市場投機熱潮，成為香港地產圈少有的「保守型」投資者。在離世前，他給兒子鄧耀升留下的物業也超過200項，覆蓋臨街商鋪、工業大廈與核心商廈等，而這些物業幾乎全部在銅鑼灣、尖沙咀、旺角等核心商圈。有坊間傳言，僅商鋪租金這一項收入，鄧家每日就可收取超百萬港元租金。

最為關鍵的是，在1997亞洲金融風暴、2008全球金融危機，鄧成波「屹立不倒」，始終依靠充足的現金流，在市場低谷時，逆勢收鋪，待行情回暖後又大規模擴張。

這種逆周期操作，讓鄧成波成為福布斯榜單一員。據福布斯香港富豪榜顯示，2021年，鄧成波以368億港元身家上榜，位列全港第19位，其家族資產估值近800億港元。不過，令人惋惜的是，同年5月，88歲的鄧成波也離開人世，使得一代「鋪王」就此謝幕。

臨終前，鄧成波反復叮囑幼子鄧耀升兩件事：一是，切勿低價拋售家族核心優質鋪位；二是，守住收租主業，不要輕易轉型擴張。但如今來看，這份囑托終究未能完全落地。

年付40億利息

一舉拖垮父親「收租基業」

事實上，鄧成波締造的800億港元收租帝國，被兒子「動搖」根基，已有跡可循。在鄧成波生前，鄧耀升便認為收租增長太慢，一心想通過資本運作做大家族產業。2017年-2018年間，鄧耀升豪擲266億港元，以借貸融資為主的方式，收購了14家酒店，全力押註酒店賽道。

同時，在2015年，他還入主港股創業板科技公司易通訊集團（08031.HK）；後又在2020年大手筆拿下松齡護老集團（01989.HK）控股權布局養老賽道，核心目的是將酒店資產整合進升域集團，謀求在2021年上市套現。

然而，市場的發展，始終未按照鄧耀升的設想而展開。

2019年，隨著香港本地消費的下滑，疊加入境遊客的大幅減少，酒店行業入住率呈現斷崖式下跌態勢。但當時，鄧耀升剛剛才完成多筆酒店業務的收購，入住率預期迅速急轉直下，導致營收根本無法覆蓋其日常運營開支。

與此同時，受疫情封關影響，2020年-2022年跨境遊旅客也近乎歸零，而酒店的人工、水電、貸款利息卻是每月必須支付的剛性支出，這成為後續鄧耀升財務危機最大的導火索。

而最致命的是，為籌措擴張資金，鄧耀升把父親留下來的核心商鋪反復多層抵押，即一套物業抵押3-4次，這意味著除去銀行貸款利息外，鄧耀升還有年化10%-20%的財務公司貸款需要還，這讓鄧成波家族整體債務規模一路飆升至400億港元。

若按10%的年化利息計算，鄧耀升僅一年的利息支出就超過40億港元，一舉拖垮父親鄧成波用60余年時間，積累下來的商鋪收租基業。

截至目前，在鄧成波離開後，鄧耀升已先後拋售了90處物業，累計套現近300億港元。此外，2024年還至少有19項物業因無力償還抵押貸款，被銀行強製收回拍賣。

這一系列的變局，讓兩代人積累資產不僅流失過半，也讓昔日依靠臨街旺鋪，穩收租金的豪門，轟然「倒塌」。


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